文/ 韩璐
曾为“万通六君子”之一的王启富，现任富鼎和股权投资基金总裁，在离开万通后投身股权投资领域。
近日，在由上海市国际股权投资基金协会、上海市黄浦区金融服务办公室、中欧陆家嘴国际金融研究院共同举办的“2017外滩金融·房地产投资论坛”上，王启富发表了“房地产发展趋势与投资机会”的主题演讲。
他认为房地产黄金发展时代终结后，地产行业将进入“白金时代”——规模化、金融化、专业化以及产业化，而与此紧随而来的，将是新一波投资机会：房企并购升级、金融投资机会、做细分领域龙头及房地产+产业的投资机会。
“万通六君子”之一、富鼎和基金董事长、总裁 王启富
以下内容根据王启富演讲内容整理：
我从1988年就开始进入房地产，一晃快30年，中国房地产经过30年的发展，房价会不会跌？
我觉得房价总的来说会持续地涨，尤其是上海。上海从2000年到现在均价已经涨了快十倍，房地产企业也是，将近十万多家房地产企业，为什么中国房地产会一路发展？
原因有三：一是城市化，城市化带来投资机会最主要的是房地产领域；二是现代化，现代化带来了互联网以及好多高技术和投资机会；三是全球化，这是三大机会。这是中国的主旋律，房地产也因此进入“黄金时代”。
但接下来，我觉得中国的经济在变化，房地产也会变化。房地产高速发展达到了高峰，开始逐渐变化，按照我的归纳，是进入一个新的阶段——“白金时代”。
“白金时代”的房地产开始进入“四化”：一是规模化，房地产跟其他行业一样，进入行业的整合阶段，迅速规模化，进程很快，行业也进入新的变化，比如并购、整合、许多企业的退出。二是金融化，充分的资本化。三是专业化。四是产业化。
随着“四化”，房地产行业将充分地资本化、专业化，门槛大大提高，大多要退下，留下的会更辉煌。
那么每一个趋势背后，相应的投资机会在哪里？
趋势一：规模化。
我觉得未来会进一步加快进程，上半年50强占销售额将近50%，未来50强将占80%的份额。
我94年在新加坡、香港做业务，我看到那里市场特别感慨，新加坡市场是四家企业占了新加坡市场80%，香港市场也是，高度的规模化、集中化。有很多项目公司，在美国有很多小的项目公司，但是规模化会迅速加快，过去五年进入规模化整合过程，未来五年会进一步加剧这个过程。大多数企业会转型，或者合并、退出，或者专注于细分市场，领先的企业会进一步规模化，有的企业会提出万亿规模，这是完全有可能的。
因此机会所在：房地产企业并购升级。之前很多人参与房地产做土地、做开发，也有做二级市场、三级市场的房地产买卖，下一步房地产企业并购会带来更多的机会，房地产企业、金融企业、投资企业都会参与，包括房地产机构在房地产并购也成为一股重要的力量，我觉得房地产行业带来了并购的机会，成为新的投资机会。过去几年，尤其今年有多起房地产重量级并购出现，而且迅速增加，这是一个很好的投资机会。
趋势二：金融化。
以后会越来越分不清它是个房地产机构，还是金融机构，大的金融机构都参与房地产，大的房地产企业都会是金融机构。房地产金融属性越来越突出，房地产开发资金主要是靠融来的，房地产企业“金融化”成分也越来越高。
机会二：金融投资机会。包括资产证券化和轻资产模式会越来越突出。
趋势三：专业化。
越来越聚焦专业的细分市场，各自专注于自己的细分市场。有的专注于住宅，有的专注于区域的细分市场，有的是做租赁市场，越来越成为细分市场的领先者。这样才有生存的机会，否则就会退出这个市场，让规模企业来占据主流市场。小的企业会通过细分市场的专业化得到生存机会和发展。
机会三：做细分领域龙头。我觉得小企业通过专业化可以占据细分市场，作为细分市场的领先者，还是有发展机会的。
趋势四：产业化。
产业化趋势会越来越明显，跨界融合，由于房地产特殊的属性，它跟其他产业融合也成为今后发展的重要趋势。房地产会跟各个领域结合，房地产会跟金融融合，跟体育融合，比如当下的特色小镇、体育小镇，和文旅产业融合，比如文旅产业园区，等等，都是发展的新阶段。之前是满足有吃的、有住的，满足基本的生存，今后“快乐生活”是主旋律，所以房地产和“快乐生活”结合起来有很多机会，所以房地产的产业化会是一个发展趋势。
机会四：房地产+产业的投资机会
房地产机会越来越明显，机会越来越多，特色小镇也是给房地产的一个新发展机会，跟小城镇结合起来，注入产业化的特色、特点。（内容有删减）