营改增增值税政策解读
一、一般纳税人转让
1、老项目简易办法：5%预征率，钱给当地地税，拿完税凭证到自家国税申报抵减。
2、老项目硬要一般计税的：外购的用差额，自建的全额，5%预征率计算，钱给当地地税，拿完税凭证到自家国税申报抵减。
3、新项目自然新办法了：外购的用差额，自建的全额，5%预征率计算，钱给当地地税，拿完税凭证到自家国税申报抵减。
二、小规模转让：
外购的用差额，自建的全额，5%预征率计算，钱给当地地税，拿完税凭证到自家国税申报抵减。
三、纯个人转让
(不足2年按全额;超2年豪宅差额;超2年普房免税)，5%征收率计算，钱给当地地税，结束!
不用找自家国税了，你也没自家国税。
四、预征税款计算公式
全额或差额÷(1+5%)×5%
特别注明：
1、差额计算的，一定要有合法凭证!否则，免谈!
2、小规模转让，需要代开增值税发票(含专票)的，找当地地税。对，找当地地税!!!
2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》
一、抵扣时限：
名为两年，实则一年。购进当期抵扣60%，第13个月抵扣40%，刚好对头一年。
二、新发生在建工程：
5.1后直接购进不动产在建工程的，当期抵扣60%，第13个月抵扣40%。后续工程用货物及服务，购进当期抵扣60%，第13个月抵扣40%。
5.1后自建的在建工程，陆续购进发生的进项税额，比照上条购进货物及服务的抵扣办理。
三、先已抵扣的货物和服务，后在建工程领用
领用当月，比照上述方法先转出40%，第13月再抵扣这40%。
四、已抵扣的不动产，因故不再符合抵扣条件的
根据改变用途当期的不动产净值率，计算你一共有多少进项，应该转出多少，实际抵了多少，按照孰小的原则转出!
不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×(不动产净值÷不动产原值)×
在建工程非正常损失的，把已经抵扣的内含货物和服务的进项统统转出来。
五、原不符合抵扣条件，后来又符合了的
根据不动产净值率，计算能抵扣多少，也在13个月内抵扣。
2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》
一、一般人出租：
1、老项目简易的：5%的税，当地国税预缴，回自家国税申报抵减。同县区的，自己想吧。
老项目非要整一般计税的，见下条：
2、新项目一般法：当地国税预缴3%，回自家国税按11%申报抵减。同县区的，自己想吧。
二、小规模出租：
5%计算，当地国税预缴，回自家国税申报抵减。同县区的，自己想吧。
三、纯个人出租：
5%计算，当地地税申报缴纳。对，又成地税了!不用找国税。
四、个体户和个人出租住房的
按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
五、预交时候计算公式：
应预缴税款=含税销售额÷(1+11%或5%)×3%
一般计税法套11%,其他的都套5%。
特别注明：
小规模纳税人需要代开增值税发票(含专票)的，找国税。
纯个人需要代开的，找地税。对，找地税!
2016年第17号《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》
一、一般纳税人跨区
1、项目按一般计税法的，全额扣减分包额后，按照2%的预征率给当地国税。
2、项目按简易计税法的，全额扣减分包额后，按照3%的预征率给当地国税。
二、小规模跨区
全额扣减分包额后，按照3%的预征率给当地国税。
三、预缴计算公式
一般计税法：扣减分包额后的差额÷(1+11%)×2%
简易计税法：扣减分包额后的差额÷(1+3%)×3%
特别注明：小规模需要代开增值税发票(含专票)的，找当地国税全额代开!
2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
前提：出现“销售额”字样，均指不含税销售额。
一、不论一般计税还是简易计税，收钱先预缴
应预缴税款=预收款÷(1+11%或5%)×3%
一般计税法的，套11%;简易计税的，套5%。
二、一般纳税人一般计税法
1、进项随时取得，随时入账。分不清的，按一般计税项目和其他计税项目“建设规模”占比，计算能扣的税款。
2、收入确认期，计算确定销售额，再计算销项税额：
销项税额=
【全部价款和价外费用-支付的土地价款×(当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积)】÷(1+11%)×11%
3、和累计的留底税额比较，算出应纳税额后，先抵减原来预缴的，抵不完的等下期。
三、一般人简易法
收入确认期，不让扣减土地款，全部销售额的5%计算应纳税，抵减原来预缴后纳税，抵不完的等下期。
四、小规模纳税人
收入确认期，不让扣减土地款，全部销售额的5%计算应纳税，抵减原来预缴后纳税，抵不完的等下期。

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